作者：米公子来源：米筐投资（ID：mikuangtouzi），已授权海外情报社发布。投稿及建议，请联系[email protected]前言：国内房价高企，人民币贬值预期加大，对于很多中产以上的家庭来说，全球化的资产配置在当下非常重要，对于国外的股市、基金、期货、债券等了解不多，我们购买最多的也是中国目前最盛行的：房产。很多的人去过澳大利亚这个国家，更多的人根本就没有去过，参加一些推介会、宣讲会，被一忽悠，脑子一热，就购买了。问题是？你真的买对了吗？你有没有被骗？你的房子有没有升值？今天来讲的，就是我们刚刚实地调研过的热门城市：墨尔本。1先从身边两个朋友的实际案例说起一、曾做过澳洲房产中介的D先生对房子是了解的，2009年到墨尔本上学，后来在房屋中介工作，后自己创业，于2013年6月购置此公寓一套，我去实地看了，位置还不错，楼下就有大面积的绿地和公园，有免费的足球场、蓝球场、羽毛球场。时过三年，他赚钱了吗？房屋面积78平的两房，送17平方阳台。购买价为52.8万澳币+5.5%印花税（合2.904万澳币），共计花费：55.7万澳币。D先生由于在2015年在墨尔本购买了一处农场，需要再进行投入建设，打算把此公寓出售，于2016年6月约银行进行评估，银行给出的评估价为55万澳币，D先生一听，苦笑一声说，投资三年，还得赔钱。 按总出售价55万澳币小计，按78平房间面积计算，合人民币3.455元/平方，如果计算上阳台面积，合人民币2.84万/平方，是不是很便宜？这可是墨尔本！ 如图，公寓处在位置在市中心CITY北面直线距离5.5公里处↓↓↓ 6.7日我站在阳台上对着房子的两个方向拍的照片之西北方向↓↓↓ 之东北方向↓↓↓ 墨尔本的天气就是这么可爱，不一样的角度，不一样的天气。二、对墨尔本一点都不了解，完全听信国内中介而购房的F先生因海外华人不能购置二手房，只能购置新房，2013年中，国内中介给F先生介绍了一处墨尔本别墅，我们90%以上的中国人听了都会动心的：先告诉你国外有钱人都是在市中心工作，郊区大别墅生活，然后这个别墅离墨尔本市中心20公里，占地400多平方有多半亩地，地上有栋240平左右的单层独立别墅，带装修，一年之后交房，永久产权，人民币不到300万人民币！是的，你我都会动心，F先生也动心了，购置了这个位于墨尔本西区POINT COOK的别墅，当时花了51万澳币（其实当年的真实售价应该是肯定不到50万澳币，这个房子国内中介应该有加价销售），按当年的汇率5.58计算，一共是花了285万人民币的样子，再加上5.5%印花税，一共是花了300万人民币的样子。 如今这个房子值多少钱呢？我们去查了同小区的近期出售记录，售价都在43-46万之间差不多，如今汇率是4.83，按45万澳币计算的话，也只能售价217万人民币。三年过去了，这个投资亏了83万人民币！如图，房子处在位置与市中心的距离↓↓↓ 类似于这样的单层独立别墅↓↓↓ 三、稀里糊涂买对的J先生J先生2009年到墨尔本留学，家人过去陪读，稀里糊涂的就在东南区的BLACKBUM SOUTH仓促买了一套别墅，占地500平，两层别墅300平，价格是48万澳币，如今，在2015年底，他家旁边一套一样的面积的房子，还没有他家房子新，拍卖卖了120多万！整整翻了两倍多！这个房子，当然是买的很正确的！靠谱的！不亚于中国国内房产涨幅的！如图，在墨尔本市中心往东15公里左右↓↓↓ 如图，类似于以下的两层独立别墅↓↓↓ 2这三个案例说明了什么问题？1、墨尔本的公寓的投资价值不像国内中介说的那么神奇！那怕是市区的高档公寓。2、网上搜到的信息或中介信息，不能全信，最好还是一定要咨询在墨尔本当地生活的人。3、在国外买房，真的就是应了李嘉诚的话：区域和地段是第一位的！中国由于发展太快可能在某个阶段有所背离，但在一个成熟市场里，这真是一个真理！4、中国政府举政府之全力打造新区尚且不能很快，国外就更是很慢很慢了，万万不可太当真。动不动一个新区规划都是30年以上，比如墨尔本政府在西区投资300亿澳币打造一个新的西区中心，包括大学城和CBD，这个规划，没个30年没戏的，你可知道，澳大利亚政府曾经规划的悉尼到墨尔本的高铁是45年周期吗？5、在国外置业，切中当下是最重要的，看得见、摸得着最重要。6、在国外置业，能接触到一手房价是很重要的，避免被国内不良中介加钱出售，前几周澳洲银行拒绝了澳信中介6个亿的授信是为何？就是因为中介加钱售房给业主，银行认为这是有风险的。7、不能以中国买房的思维去看待国外，国情不一样，买房、租房的理念是不同的，比如国外很多家庭一生都不买房，比如国外更看重景观，比如国外讲究车到、人到、繁荣到。8、墨尔本西区的别墅不是不能买，关键要一定要清楚，这是一个中长期的投资，如果能在好的区域买到货真价实的一手价房子，永久产权的一块土地也是很安全的，只是短期内的回报不会好，但中长期如果学校、商业、火车站等配套跟上，也是值得期待的。图为墨尔本新建的别墅小区↓↓↓ 在墨尔本市中心在建公寓项目塔吊不下100个↓↓↓ 3墨尔本置业买错的根本原因是什么？根据澳洲当地法律规定，海外人士不能购买澳洲的二手房，只能购买新房，而澳洲每个城市的二手房数量是远高于新房的，新房一旦购买交付，就成了二手房。所以，澳洲大量的二手房是面对着只有2400万的澳洲永久居民。而，新盖公寓或少部分别墅是面对着全球60亿的海外人士，其中就包括13亿中国人。所以，新房市场的泡沫是远大于二手房的，同区域同品质的二手房，价格比新房低10-20%是正常的。所以，你高于二手房10-20%购置的房子，一两年交付后回到二手房市场，肯定是竞争不过原来的二手房，因为人家本身买的就便宜。这就是根本原因。你追着泡沫去买了一个泡沫中的房子，然后回归到了一个理性的市场里，在去泡沫化的过程中，你的房子短时间内是没有升值的。再加上太多不良中介忽悠，甚至把本身就已经是泡沫中的房子再加价卖给中国人，无疑问，又加重了风险和泡沫。 新闻背景： 2016年6月初，在澳大利亚财经评论周末版（AFRWEEKEND）报道中，据澳大利亚房产销售公司CBRE的总裁DavidMilton说澳大利亚四大银行之一西太平洋银行（WestpacBank）撤回澳信集团（AusinGroup）价值6亿澳币的购房贷款，相当于9亿澳币房产成交总数。 原因就是因为银行发现澳信集团在售房过程中太多的加价行为。让购房者买到了太多超过实际价格的房子。 像悉尼，因为澳洲悉尼华人最多、悉尼在中国名声最强，被华人炒的已经过热过火了，连澳洲本地人都看不过去了。4那，墨尔本的房子还有投资的必要吗？上面的J先生的案例已经告诉了我们，买对了当然是很有必要的，买对了当然回报还是很好的，问题是，一定要买对。而且，确实，对于我们来说，人民币的问题是当下最大的问题，远胜于房价，全部都放在国内、全部都买成国内房产，在未来真的是很危险的一件事。下图为初冬时分墨尔本市中心美丽的街道↓↓↓ 墨尔本的房子相比中国，有几大优势：1、租金比较高，比如一套50多万澳币的公寓，一个月租金可以租到2000-2500澳币，4-6%的租售比高于国内，通常都可以满足偿还贷款，国内的租金通常都不够还贷款的。2、国外的房子不管是公寓还是别墅，都是带装修交付的，这一点很方便，同时国外的房子大多都是永久产权，这一点，国内人已经都知道了。3、毕竟墨尔本是全球最宜居城市之首，面对的是全球的需求，房子的刚性抗风险能力还很强，上面的案例中，如果不是被不良中介加价销售的话，其实别墅即使在西区，也还是可以抗跌的。4、面对着全球的留学生、全球的居住移民，这一点，是比中国国内房产更安全的，而且澳洲政府在规划、控制上更严格，不会出现中国式的大跃进，也不可能一个政策或规划上蹿下跳非理性发展，更安全，像中国2016年年上半年的楼市，虽然价格涨了，但事实上，不管是开发商、涨了价的业主，其实心里都很惶恐，因为，大家都清楚，这TM不理性、没理由啊。下图为一栋正在建设的独立别墅↓↓↓ 我问为什么会如此简单？是因为木材更好吗？答不是，是因为砌砖的人工太贵了！5墨尔本置业应该如何买？ 首先来说一下时间节点： 1、墨尔本在2016年7月1日要开始对海外客户再额外多征收4%的税，累计现在是海外征收7%的额外税率。2、同时受目前银行收紧海外购房的贷款事件影响，各大银行频频收紧政策，购房者观望情绪很重，很多楼盘有降价促销。3、由于墨尔本在2015年6月已经对海外购房者额外征收了3%的税率，华人炒房团都移向了悉尼，所以，墨尔本的泡沫远没有悉尼高，墨尔本整体房价比悉尼低大约20-30%，所以，多出的3%税率是可以接受的。布里斯班、悉尼也已经在7月1日起对海外购房用户多征收4%的税，也会在持有阶段多征收地税，以此来遏制房价泡沫。个人认为，墨尔本房市目前处于平稳期，不会有大的下跌，看好就可以出手，应该在未来会再次处于上升期，因为大家会会慢慢习惯7%的额外税，比如温哥华是15%的额外税，新加坡也是15%的额外税。但一定要注意的是，要在签订合同时要求加入“subject to finance”的条款，就是如果贷不下来款，我可以退房，避免如果下一步银行政策还不放松的话，让自己为难。如果能加入要求价格一定要是开发商一手价，中介不得加价销售，否则可以退房、索赔等。 再来说一下产品选择： 1、通常来说，别墅的投资价值大于公寓，东南区一样有一些新的联排小别墅可以选择，不要光想着出租给留学生，出租给澳洲本土人更安全靠谱。2、但如果你迫切需要现金流，需要高租金来弥补贷款，公寓会在短时间内可能回报更好一些。 再来说购房区域： 第一选择区域↓↓↓ 还是集中在墨尔本市中心往东20公里、往南25-30公里的范围之内。这是目前澳洲本地人最喜欢、最认可的高端宜居区域，也是华人最喜欢的区域，也是富人聚集的区域，也是墨尔本小学、中学最好最多的区域，也是城市配套最好的区域。反正就是除了房价贵，其它各种好。第二选择区域↓↓↓ 就是在第一选择区域之外，再扩展10多公里的范围，可能居住氛围就不是特别的纯粹，比如会是越南区、印度区、黑人区等，但火车还是可能到达、配套还是成熟、学校也有，只是环境不是那么的好、治安不是那么的好、学校也不是那么的好而已。第三选择区域↓↓↓ 第三选择就是在之外，又有一些规划也不错、有特色、有亮点的区域，比如西区的POINTCOOK也不错，西区的SUNSHINE因为规划了火车站和商业中心也就火了起来等等。最后来说一下宣传的西区卫星城↓↓↓ 因为目前连接西区和墨尔本市中心的道路只有一座大桥，每天上下班高峰期都拥堵不堪，所以西区自10多年前开发以来，一直都不被认可，因为大家已经习惯了东区、东南区的环境和氛围，而让墨尔本政府再去修一座大桥来缓解交通也不现实，毕竟不是中国，说修就修，给墨尔本政府10年也修不起来。于是，政府就打算在西区也建一个类似于市中心的CBD商务区，让西区的在这里上班、工作、上学、居住，于是也规划了大学城，预计投入300亿澳币，但国外毕竟不像国内，国外这个规划都是照着30年以上的周期去规划了。所以，对于这个事情，只能听听，参考而已，不能太当真，也不能作为你购房的重要参考。结束：其它关于墨尔本之初印象，为何墨尔本会评为最宜居城市？黄金海岸、布里斯班、悉尼、墨尔本、阿德莱德的房地产前景如何？如何选择？如果想移民澳洲，应该如何避开陷井？应该如何正确规划？如果想去澳洲留学，应该如何选择？如何正确规划？如何看待澳洲放开小学生留学签证政策？等等，我们下回再一一来详细解释。敬请关注米宅旗下的《米筐投资》。结束，黄昏时分在墨尔本拍摄的火烧云↓↓↓